Hay una frase que en Argentina sobrevivió a crisis, cepos, defaults, inflaciones de tres dígitos y varios planes económicos:
“Alquilar es tirar la plata.”
A partir de ahí, el manual viene casi escrito. Estudiar, trabajar, ahorrar y, apenas se pueda, comprar la casa propia. Tenerla es seguridad. Terminar de pagarla, tranquilidad. Dejar una a los hijos, misión cumplida. Puede ser.
Lo curioso es que probablemente sea una de las decisiones económicas más grandes que toma una familia y, sin embargo, es de las pocas a las que rara vez le hacemos las preguntas que haríamos frente a cualquier otra inversión.
¿Cuánto rinde? ¿Cuánto cuesta entrar y salir? ¿Qué liquidez resignamos? ¿Qué riesgo concentramos? ¿Y qué podría hacer ese mismo capital en otro lado?
Al ladrillo, en cambio, solemos preguntarle si tiene buena luz y entra el asador.
Una gran casa no necesariamente es una gran inversión
La casa propia sí tiene un rendimiento: el alquiler que dejamos de pagar. Ese punto es importante porque comparar simplemente la renta de una propiedad con el retorno de una acción sería hacer trampa.
En CABA, la rentabilidad bruta promedio de los departamentos se ubicó en agosto en 5,7% anual: hacen falta unos 17,6 años de alquiler para recuperar el precio de compra. Ese número sirve como referencia, no como regla universal. Las propiedades más grandes o premium —justamente las que más se parecen a la casa que solemos elegir para vivir— suelen tener una rentabilidad proporcionalmente menor. Después habrá que descontar mantenimiento, impuestos, gastos y costos de transacción, y sumar la eventual valorización del inmueble. Recién entonces aparece la comparación que realmente importa: comprar o alquilar una vivienda equivalente e invertir el capital que no quedó inmovilizado.
Y en Argentina hay una particularidad adicional. Durante décadas, ante la ausencia de crédito hipotecario profundo, gran parte de esas compras se hicieron con capital propio. Enterramos el 100% del capital y después celebramos que no pagamos alquiler. No significa que haya sido una mala decisión. Significa que ese capital tenía un costo de oportunidad.
Además, cuando elegimos una propiedad para invertir buscamos precio, renta y demanda. Cuando elegimos una para vivir queremos metros, barrio, jardín, pileta, escritorio, otro dormitorio “por si vienen los chicos” y, ya que estamos, una galería generosa.
No hay nada malo en eso. Al contrario. Pero una parte de esa inversión no busca maximizar retorno. Compra calidad de vida. Llamarla por su nombre no la hace menos valiosa. Sólo evita confundir patrimonio con consumo.
Peter Pan también hace cuentas
Después miramos a nuestros hijos. Tienen veintitantos, algunos siguen en casa y parecen padecer cierta versión contemporánea del complejo de Peter Pan: todo cuesta más, todo angustia un poco y la adultez definitiva aparentemente sigue en versión beta. Hay material para una larga sobremesa.
Una encuesta del CIS-UADE encontró que el 44% de los consultados vivía con su madre o padre y que la edad mediana de emancipación era 28,1 años. Pero aparece un dato bastante menos psicológico: la denominada canasta de emancipación ascendía a $1.321.651 mensuales frente a un ingreso joven promedio cercano a $900.000. Independizarse requería alrededor de un 47% más de ingreso.
La muestra fue de 1.040 personas y no representa estadísticamente a toda la juventud argentina, pero sirve para mostrar una tensión bastante evidente: quizás Peter Pan tenga cierta resistencia a crecer, pero también tiene un problema de flujo de fondos. Y si alquilar ya resulta difícil, la recomendación familiar suele ser, curiosamente, más ambiciosa:
—No alquiles. Comprá.
Como si entre una cosa y la otra faltaran apenas un poco más de voluntad y una visita a la inmobiliaria.
El ladrillo no es el villano
Hay evidencia muy seria a favor de la vivienda como activo. Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick y Taylor analizaron los retornos de acciones, vivienda, bonos y letras en 16 economías avanzadas desde 1870 hasta 2015. Su conclusión llamó bastante la atención: a muy largo plazo, la vivienda produjo retornos reales comparables con las acciones.
Pero otros trabajos posteriores introdujeron una advertencia importante. Chambers, Spaenjers y Steiner, trabajando con datos detallados de propiedades británicas, estimaron para vivienda residencial un retorno real neto de costos de aproximadamente 2,3% anual, sensiblemente menor que estimaciones anteriores. Además, cuando se analiza una propiedad individual y no un índice inmobiliario diversificado, aparece un riesgo específico considerable. Y ahí volvemos al verdadero problema.
Una familia no compra “el índice inmobiliario argentino”. Compra una casa. En un barrio. En una ciudad. Con mucho capital. Y después espera años para comprobar si eligió bien. Eso no convierte al ladrillo en una mala inversión. Pero sí lo convierte en una inversión concentrada, ilíquida y suficientemente importante como para merecer una cuenta.
Alquilar tampoco es Disney
Por supuesto, alquilar tiene sus propios riesgos. En Argentina significa convivir con contratos relativamente cortos, cambios regulatorios, ajustes de precios y la posibilidad bastante poco romántica de tener que mudarse porque el propietario decidió vender.
La flexibilidad funciona en las dos direcciones: a veces uno elige irse; otras veces lo ayudan a tomar la decisión.
También existen ventajas fiscales que suelen olvidarse. Quienes cumplen las condiciones pueden deducir de Ganancias hasta el 40% del alquiler, con un tope anual, siempre que no sean titulares de ningún inmueble y guarden los comprobantes. Adicionalmente, locador y locatario pueden deducir el 10% cuando el contrato de casa-habitación está registrado en RELI. No significa que ARCA devuelva el 40% del alquiler: es una deducción de la base imponible, no un reintegro.
Ni comprar es gratis ni alquilar es tirar la plata. Son dos maneras diferentes de pagar por vivienda, asumir riesgos y asignar capital.
El mandato que heredamos
Quizás ahí esté la conversación interesante para tener con nuestros hijos. No decirles que comprar está mal. Tampoco convencerlos de que alquilen eternamente y pongan todo en activos financieros. Enseñarles algo bastante menos espectacular: hacer la cuenta.
¿Cuánto patrimonio va a quedar concentrado en esa casa? ¿Qué liquidez conserva la familia? ¿Cuánto cuesta mantenerla? ¿Qué valor tiene poder mudarse? ¿Qué retorno podría generar alternativamente ese capital? ¿Y cuánto estamos dispuestos a resignar simplemente porque queremos vivir ahí? Porque esa también puede ser una respuesta perfectamente válida.
El problema no es comprar una casa. El problema es invertir USD 200.000, USD 300.000 o USD 500.000 sin hacerle las mismas preguntas que le haríamos a cualquier otra inversión.
Al final, la mejor decisión de inversión sigue siendo la que deja dormir tranquilo.
Y si para sostenerla hace falta incorporar un ansiolítico a la cartera, quizás convenga revisar la asignación de activos.
